ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ ΚΑΙ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ – κεφάλαιο 5 cz
National law – CZ – Civil and public law – chapter 5
Τα μισθωτήρια συμβόλαια είναι ένα σύνηθες είδος συμβολαίου που χρησιμοποιείται συχνά τόσο από επιχειρηματίες όσο και από ιδιώτες. Τα μισθωτήρια συμβόλαια εμπίπτουν στον Αστικό Κώδικα. Μέσω ενός μισθωτηρίου συμβολαίου, ο εκμισθωτής εκχωρεί στον μισθωτή προσωρινή εκμετάλλευση. Ο μισθωτής δεσμεύεται να καταβάλλει στον εκμισθωτή ένα αντίτιμο που είναι γνωστό ως μίσθωμα. Αντικείμενο της μίσθωσης μπορεί να είναι ένα ακίνητο (ή μέρος αυτού) ή ένα κινητό περιουσιακό στοιχείο. Επίσης, είναι δυνατή η μίσθωση ενός πράγματος που πρόκειται να συμβεί μόνο στο μέλλον, εφόσον είναι δυνατό να προσδιοριστεί με επαρκή ακρίβεια ο χρόνος σύναψης της μίσθωσης.
Ένα μισθωτήριο συμβόλαιο μπορεί να συναφθεί προφορικά, μόνο για τη μίσθωση διαμερίσματος ή σπιτιού προκειμένου να εξασφαλίζονται οι ανάγκες στέγασης που προβλέπονται από τη νομοθεσία με υποχρεωτική έγγραφη μορφή.
Το μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να περιλαμβάνει μια περιγραφή του αντικειμένου της μίσθωσης, την ημερομηνία μίσθωσης του εν λόγω αντικειμένου στον μισθωτή, την κατάσταση στην οποία βρίσκεται το αντικείμενο της μίσθωσης όταν το αναλαμβάνει ο μισθωτής, τον σκοπό της μίσθωσης, τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης, το ποσό του μισθώματος, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, (η προκαταβολή είναι τυπική), την πιθανότητα πρόωρου τερματισμού της μίσθωσης, την πιθανότητα εφαρμογής αλλαγών κτλ.
Το μισθωτήριο συμβόλαιο μπορεί να είναι ορισμένης ή αορίστου διαρκείας. Εάν στο συμβόλαιο δεν διευκρινίζεται η συμφωνηθείσα διάρκεια μίσθωσης, τότε πρόκειται για μίσθωση αορίστου διαρκείας.
Οι διαπραγματεύσεις για το ενοίκιο μπορούν να γίνουν σε αποκλειστική ή μη αποκλειστική βάση. Σε περίπτωση αποκλειστικής μίσθωσης, μόνο ο μισθωτής έχει το αποκλειστικό δικαίωμα εκμετάλλευσης του αντικειμένου της μίσθωσης.
Το μίσθωμα καταβάλλεται έναντι του συμφωνηθέντος (χρηματικού) ποσού και βάσει των συμφωνηθέντων όρων. Το μίσθωμα μπορεί να καταβάλλεται, επίσης, σε νόμισμα διαφορετικό των κορόνων Τσεχίας ή π.χ. σε τακτικά μισθώματα του μισθωτή. Συχνά οι εκμισθωτές ζητούν ετήσια αναπροσαρμογή (αύξηση) του ενοικίου, ώστε να αντανακλάται η αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή και του πληθωρισμού. Κατά βάση, ο πληθωρισμός δημοσιεύεται ετησίως από τη Στατιστική Υπηρεσία της Τσεχίας. Έγκειται στα μέρη να συμφωνήσουν εάν το μίσθωμα θα μεταβάλλεται αυτόματα ετησίως ή εάν ο εκμισθωτής θα ενημερώνει τον μισθωτή για τυχόν μεταβολές του μισθώματος (εκ των προτέρων), καθώς και εάν το μίσθωμα δύναται να μειωθεί εφόσον καταστεί απαραίτητο.
Γενικά, ο νόμος δεν περιορίζει το ποσό της ασφάλειας (προκαταβολής) που οφείλει να δώσει ο μισθωτής στον εκμισθωτή ως εγγύηση για τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει βάσει του μισθωτηρίου συμβολαίου. Σχετικά με την προκαταβολή αποφασίζει ο εκμισθωτής.
Ο εκμισθωτής:
έχει το δικαίωμα να διασφαλίσει τις αξιώσεις του έναντι του μισθωτή δια του εννόμου δικαιώματος κράτησης
οφείλει να εκχωρήσει μαζί με το αντικείμενο της μίσθωσης όλα όσα είναι απαραίτητα για τη δέουσα χρήση του εν λόγω αντικειμένου
οφείλει να παρέχει στον μισθωτή την αδιατάρακτη χρήση του περιουσιακού στοιχείου καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης
δεν φέρει ευθύνη για τυχόν ελαττώματα του αντικειμένου της μίσθωσης που κατά τον χρόνο σύναψης του μισθωτηρίου συμβολαίου ήταν γνωστά στα μέρη και που δεν παρακωλύουν τη χρήση του αντικειμένου
Ο μισθωτής:
οφείλει να χρησιμοποιεί το αντικείμενο ως δέων οικονομικός φορέας για τους σκοπούς ή τους συνήθεις σκοπούς, και να καταβάλλει το μίσθωμα
εάν το ελάττωμα αναμένεται να αποκατασταθεί από τον εκμισθωτή, ο μισθωτής μπορεί να χρησιμοποιήσει με δυσκολία το αντικείμενο και ο εκμισθωτής δεν έχει αποδεχτεί το ελάττωμα ακόμη και κατόπιν ειδοποίησης για το δικαίωμα του μισθωτή για εύλογη μείωση του μισθώματος, ενώ υπάρχει και η δυνατότητα να κάνει την επισκευή μόνος του και να ζητήσει αποζημίωση για τα σχετικά έξοδα
οφείλει να ενημερώσει τον εκμισθωτή πως το αντικείμενο της μίσθωσης έχει κάποιο ελάττωμα που πρέπει να αποκατασταθεί από τον εκμισθωτή αμέσως μόλις εντοπιστεί το σχετικό ελάττωμα
οφείλει να επιτρέψει στον εκμισθωτή να επιθεωρήσει, να μισθώσει ή να παραχωρήσει πρόσβαση στο αντικείμενο της μίσθωσης προκειμένου να γίνουν οι απαραίτητες εργασίες επισκευής ή συντήρησης του αντικειμένου, ενώ ο εκμισθωτής οφείλει να ενημερώσει εγκαίρως τον μισθωτή σχετικά με την προαναφερθείσα επιθεώρηση
Υπενοικίαση
Εφόσον συμφωνεί ο εκμισθωτής, ο μισθωτής δύναται να εκχωρήσει το δικαίωμα εκμετάλλευσης σε τρίτο μέρος. Εάν υπάρχει έγγραφο μισθωτήριο συμβόλαιο, η συναίνεση του εκμισθωτή πρέπει επίσης να δοθεί εγγράφως.
Η μίσθωση μπορεί να καταλήξει σε τερματισμό του αντικειμένου της μίσθωσης, σε συμφωνία των μερών για πρόωρο τερματισμό της μίσθωσης, σε τερματισμό από τον μισθωτή χωρίς διάδοχο, σε λήξη της διάρκεια μίσθωσης ή σε μονομερή τερματισμό της μίσθωσης.
Οι μισθώσεις αορίστου διαρκείας τερματίζονται από πλευράς ενός εκ των μερών. Εάν πρόκειται για κινητό περιουσιακό στοιχείο, προβλέπεται προθεσμία ειδοποίησης ενός μήνα. Εάν πρόκειται για ακίνητο περιουσιακό στοιχείο, προβλέπεται προθεσμία ειδοποίησης τριών μηνών. Δεν υφίσταται υποχρέωση αιτιολόγησης· αυτό δεν ισχύει εάν το μέρος έχει δικαίωμα τερματισμού της μίσθωσης άνευ ειδοποίησης.
Εάν ο μισθωτής κάνει χρήση του αντικειμένου της μίσθωσης έπειτα από τη διάρκεια μίσθωσης και ο εκμισθωτής δεν ζητήσει από τον μισθωτή την παράδοση του αντικειμένου της μίσθωσης εντός ενός μήνα, τότε το μισθωτήριο συμβόλαιο ανανεώνεται βάσει των ήδη συμφωνηθέντων όρων. Εάν η αρχική διάρκεια μίσθωσης ήταν μεγαλύτερη του ενός έτους, στην προκειμένη περίπτωση γίνεται ετήσια. Εάν ήταν μικρότερη του ενός έτους, ισχύει για το ίδιο χρονικό διάστημα.
Οι επιχειρηματίες που ασχολούνται με ενοικιάσεις μισθώνουν κινητά περιουσιακά στοιχεία έναντι χρημάτων. Συνήθως πρόκειται για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι συνηθέστερες περιπτώσεις επιχειρηματικών μισθώσεων αφορούν τη μίσθωση τεχνολογικού εξοπλισμού, εργαλείων, εξοπλισμού εγκαταστάσεων κτλ. Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη μίσθωση ανά πάσα στιγμή, η διάρκεια είναι δέκα ημέρες.
Μίσθωση μέσων μεταφοράς
Μέσω της μίσθωσης ο εκμισθωτής δεσμεύεται να εκχωρήσει στον μισθωτή για ορισμένο χρονικό διάστημα την εκμετάλλευση των μέσων μεταφοράς, και ο μισθωτής από την πλευρά του δεσμεύεται να καταβάλλει το μίσθωμα στον εκμισθωτή. Ο εκμισθωτής εκχωρεί τα μέσα μεταφοράς στον μισθωτή μαζί με τα απαραίτητα έγγραφα για τη λειτουργία των μέσων μεταφοράς, κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο, διαφορετικά χωρίς καθυστέρηση έπειτα από τη σύναψη του συμβολαίου. Εφόσον έχει κανονιστεί, ο μισθωτής καλύπτει μόνο τα μέσα μεταφοράς. Ο μισθωτής πληρώνει το μίσθωμα έπειτα από την ολοκλήρωση της χρήσης των μέσων μεταφοράς. Ωστόσο, εάν έχει συμφωνηθεί μίσθωση με διάρκεια άνω των τριών μηνών, ο μισθωτής καταβάλλει το μίσθωμα στο τέλος κάθε ημερολογιακού μήνα.
Τα μισθωτήρια συμβόλαια είναι ένα σύνηθες είδος συμβολαίου που χρησιμοποιείται συχνά τόσο από επιχειρηματίες όσο και από ιδιώτες. Τα μισθωτήρια συμβόλαια εμπίπτουν στον Αστικό Κώδικα. Μέσω ενός μισθωτηρίου συμβολαίου, ο εκμισθωτής εκχωρεί στον μισθωτή προσωρινή εκμετάλλευση. Ο μισθωτής δεσμεύεται να καταβάλλει στον εκμισθωτή ένα αντίτιμο που είναι γνωστό ως μίσθωμα. Αντικείμενο της μίσθωσης μπορεί να είναι ένα ακίνητο (ή μέρος αυτού) ή ένα κινητό περιουσιακό στοιχείο. Επίσης, είναι δυνατή η μίσθωση ενός πράγματος που πρόκειται να συμβεί μόνο στο μέλλον, εφόσον είναι δυνατό να προσδιοριστεί με επαρκή ακρίβεια ο χρόνος σύναψης της μίσθωσης.
Ένα μισθωτήριο συμβόλαιο μπορεί να συναφθεί προφορικά, μόνο για τη μίσθωση διαμερίσματος ή σπιτιού προκειμένου να εξασφαλίζονται οι ανάγκες στέγασης που προβλέπονται από τη νομοθεσία με υποχρεωτική έγγραφη μορφή.
Το μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να περιλαμβάνει μια περιγραφή του αντικειμένου της μίσθωσης, την ημερομηνία μίσθωσης του εν λόγω αντικειμένου στον μισθωτή, την κατάσταση στην οποία βρίσκεται το αντικείμενο της μίσθωσης όταν το αναλαμβάνει ο μισθωτής, τον σκοπό της μίσθωσης, τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης, το ποσό του μισθώματος, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, (η προκαταβολή είναι τυπική), την πιθανότητα πρόωρου τερματισμού της μίσθωσης, την πιθανότητα εφαρμογής αλλαγών κτλ.
Το μισθωτήριο συμβόλαιο μπορεί να είναι ορισμένης ή αορίστου διαρκείας. Εάν στο συμβόλαιο δεν διευκρινίζεται η συμφωνηθείσα διάρκεια μίσθωσης, τότε πρόκειται για μίσθωση αορίστου διαρκείας.
Οι διαπραγματεύσεις για το ενοίκιο μπορούν να γίνουν σε αποκλειστική ή μη αποκλειστική βάση. Σε περίπτωση αποκλειστικής μίσθωσης, μόνο ο μισθωτής έχει το αποκλειστικό δικαίωμα εκμετάλλευσης του αντικειμένου της μίσθωσης.
Το μίσθωμα καταβάλλεται έναντι του συμφωνηθέντος (χρηματικού) ποσού και βάσει των συμφωνηθέντων όρων. Το μίσθωμα μπορεί να καταβάλλεται, επίσης, σε νόμισμα διαφορετικό των κορόνων Τσεχίας ή π.χ. σε τακτικά μισθώματα του μισθωτή. Συχνά οι εκμισθωτές ζητούν ετήσια αναπροσαρμογή (αύξηση) του ενοικίου, ώστε να αντανακλάται η αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή και του πληθωρισμού. Κατά βάση, ο πληθωρισμός δημοσιεύεται ετησίως από τη Στατιστική Υπηρεσία της Τσεχίας. Έγκειται στα μέρη να συμφωνήσουν εάν το μίσθωμα θα μεταβάλλεται αυτόματα ετησίως ή εάν ο εκμισθωτής θα ενημερώνει τον μισθωτή για τυχόν μεταβολές του μισθώματος (εκ των προτέρων), καθώς και εάν το μίσθωμα δύναται να μειωθεί εφόσον καταστεί απαραίτητο.
Γενικά, ο νόμος δεν περιορίζει το ποσό της ασφάλειας (προκαταβολής) που οφείλει να δώσει ο μισθωτής στον εκμισθωτή ως εγγύηση για τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει βάσει του μισθωτηρίου συμβολαίου. Σχετικά με την προκαταβολή αποφασίζει ο εκμισθωτής.
Ο εκμισθωτής:
Ο μισθωτής:
Υπενοικίαση
Εφόσον συμφωνεί ο εκμισθωτής, ο μισθωτής δύναται να εκχωρήσει το δικαίωμα εκμετάλλευσης σε τρίτο μέρος. Εάν υπάρχει έγγραφο μισθωτήριο συμβόλαιο, η συναίνεση του εκμισθωτή πρέπει επίσης να δοθεί εγγράφως.
Η μίσθωση μπορεί να καταλήξει σε τερματισμό του αντικειμένου της μίσθωσης, σε συμφωνία των μερών για πρόωρο τερματισμό της μίσθωσης, σε τερματισμό από τον μισθωτή χωρίς διάδοχο, σε λήξη της διάρκεια μίσθωσης ή σε μονομερή τερματισμό της μίσθωσης.
Οι μισθώσεις αορίστου διαρκείας τερματίζονται από πλευράς ενός εκ των μερών. Εάν πρόκειται για κινητό περιουσιακό στοιχείο, προβλέπεται προθεσμία ειδοποίησης ενός μήνα. Εάν πρόκειται για ακίνητο περιουσιακό στοιχείο, προβλέπεται προθεσμία ειδοποίησης τριών μηνών. Δεν υφίσταται υποχρέωση αιτιολόγησης· αυτό δεν ισχύει εάν το μέρος έχει δικαίωμα τερματισμού της μίσθωσης άνευ ειδοποίησης.
Εάν ο μισθωτής κάνει χρήση του αντικειμένου της μίσθωσης έπειτα από τη διάρκεια μίσθωσης και ο εκμισθωτής δεν ζητήσει από τον μισθωτή την παράδοση του αντικειμένου της μίσθωσης εντός ενός μήνα, τότε το μισθωτήριο συμβόλαιο ανανεώνεται βάσει των ήδη συμφωνηθέντων όρων. Εάν η αρχική διάρκεια μίσθωσης ήταν μεγαλύτερη του ενός έτους, στην προκειμένη περίπτωση γίνεται ετήσια. Εάν ήταν μικρότερη του ενός έτους, ισχύει για το ίδιο χρονικό διάστημα.
Επιχειρηματική μίσθωση κινητών περιουσιακών στοιχείων
Οι επιχειρηματίες που ασχολούνται με ενοικιάσεις μισθώνουν κινητά περιουσιακά στοιχεία έναντι χρημάτων. Συνήθως πρόκειται για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι συνηθέστερες περιπτώσεις επιχειρηματικών μισθώσεων αφορούν τη μίσθωση τεχνολογικού εξοπλισμού, εργαλείων, εξοπλισμού εγκαταστάσεων κτλ. Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη μίσθωση ανά πάσα στιγμή, η διάρκεια είναι δέκα ημέρες.
Μίσθωση μέσων μεταφοράς
Μέσω της μίσθωσης ο εκμισθωτής δεσμεύεται να εκχωρήσει στον μισθωτή για ορισμένο χρονικό διάστημα την εκμετάλλευση των μέσων μεταφοράς, και ο μισθωτής από την πλευρά του δεσμεύεται να καταβάλλει το μίσθωμα στον εκμισθωτή. Ο εκμισθωτής εκχωρεί τα μέσα μεταφοράς στον μισθωτή μαζί με τα απαραίτητα έγγραφα για τη λειτουργία των μέσων μεταφοράς, κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο, διαφορετικά χωρίς καθυστέρηση έπειτα από τη σύναψη του συμβολαίου. Εφόσον έχει κανονιστεί, ο μισθωτής καλύπτει μόνο τα μέσα μεταφοράς. Ο μισθωτής πληρώνει το μίσθωμα έπειτα από την ολοκλήρωση της χρήσης των μέσων μεταφοράς. Ωστόσο, εάν έχει συμφωνηθεί μίσθωση με διάρκεια άνω των τριών μηνών, ο μισθωτής καταβάλλει το μίσθωμα στο τέλος κάθε ημερολογιακού μήνα.
-
Add a note