NÁJEMNÍ SMLOUVY A ZÍSKÁVÁNÍ NEMOVITOSTÍ – Kapitola 5 cz
National law – CZ – Legal system – chapter 5
Nájem je známy smluvní typ, se kterým se setkávají často jak podnikatelé, tak fyzické osoby. Nájemní smlouvou se zabývá Občanský zákoník. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání. Nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli úplatu označovanou jako nájemné. Předmětem nájmu může být věc nemovitá (nebo její část), nebo i věc movitá. Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li ji možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy.
Smlouva může být uzavřena ústně, pouze pro nájem bytu a domu s účelem zajištění bytových potřeb předepisuje zákon povinně písemnou formu.
Nájemní smlouva by měla obsahovat popis předmětu nájmu, termín předání předmětu nájmu nájemci, stav, v jakém se předmět nájmu nachází při jeho převzetí nájemcem, účel nájmu, dobu, na kterou se uzavírá, výši nájemného, práva a povinnosti stran, zajištění plnění povinnosti nájemce (typická je kauce), možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy, možnosti provedení změn, apod.
Nájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud ve smlouvě není uvedeno na jakou dobu, se smlouva sjednává, platí, že se nájem sjednává na dobu neurčitou.
Nájem může být sjednán jako výhradní či nevýhradní. V případě výhradního nájmu má pouze nájemce výhradní právo užívat věc, která je předmětem nájmu.
Nájemné se hradí v penězích v ujednané výši a v ujednaných termínech. Nájemné může být sjednáno i v jiné měně než v českých korunách anebo například v pravidelných protislužbách nájemce. Pronajímatelé často požadují každoroční úpravu (zvýšení) nájemného, které by odráželo přírůstek inflace spotřebitelských cen. Podkladem může být inflace každoročně zveřejňována ze strany Českého statistického úřadu. Je na dohodě mezi stranami, zda se nájemné bude každoročně měnit automaticky, nebo bude pronajímatel nájemce o změněné výše nájemného (předem) informovat, a zda se bude i případně snižovat.
Zákon obecně neomezuje výši jistoty (kauce), kterou je nájemce povinen poskytnout pronajímateli jako zajištění svých povinností z nájemní smlouvy. Je to na rozhodnutí pronajímatele.
Pronajímatel:
má právo zajistit své pohledávky vůči nájemci zákonným zadržovacím právem,
odevzdá věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci,
má povinnost zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu trvání nájmu
neodpovídá za vadu pronajaté věci, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci
Nájemce:
je povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu nebo k účelu obvyklému, a platit nájemné
jedná-li se o vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, nájemce může věc užívat jen s obtížemi a pronajímatel neodstranil vadu ani po oznámení nájemcem, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, nebo může opravu provést sám a požadovat náhradu nákladů
má povinnost oznámit pronajímateli, že pronajatá věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté kdy ji zjistil nebo mohl zjistit
má povinnost umožnit pronajímateli prohlídku pronajaté věci, přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci, pronajímatel musí tuto prohlídku oznámit nájemci předem v přiměřené době
Podnájem
Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.
Nájem může skončit zánikem pronajaté věci, dohodou stran o předčasně skončení nájmu, zánikem nájemce bez právního nástupce, uplynutím doby určité nebo jednostranným ukončením nájemní smlouvy.
Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.
Podnikatelský nájem věcí movitých
Podnikatel podnikající v oboru pronajímané věcí pronajme nájemci úplatně movitou věc. Počítá se spíše s krátkodobým nájmem. Nejčastějším případem podnikatelského nájmu bude pronájem technologického zařízení, nástrojů, vybavení provozovny apod. Nájemce má právo nájem kdykoli vypovědět, výpovědní doba je desetidenní.
Nájem dopravního prostředku
Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání dopravního prostředku a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajímatel odevzdá dopravní prostředek nájemci spolu s doklady potřebnými pro jeho provoz, a to ve sjednané době, jinak bez odkladu po uzavření smlouvy. Nájemce dopravní prostředek pojistí, jen bylo-li to ujednáno. Nájemce zaplatí nájemné po ukončení užívání dopravního prostředku; je-li však nájem ujednán na dobu delší než tři měsíce, platí nájemce nájemné ke konci každého kalendářního měsíce.
Nájem je známy smluvní typ, se kterým se setkávají často jak podnikatelé, tak fyzické osoby. Nájemní smlouvou se zabývá Občanský zákoník. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání. Nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli úplatu označovanou jako nájemné. Předmětem nájmu může být věc nemovitá (nebo její část), nebo i věc movitá. Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li ji možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy.
Smlouva může být uzavřena ústně, pouze pro nájem bytu a domu s účelem zajištění bytových potřeb předepisuje zákon povinně písemnou formu.
Nájemní smlouva by měla obsahovat popis předmětu nájmu, termín předání předmětu nájmu nájemci, stav, v jakém se předmět nájmu nachází při jeho převzetí nájemcem, účel nájmu, dobu, na kterou se uzavírá, výši nájemného, práva a povinnosti stran, zajištění plnění povinnosti nájemce (typická je kauce), možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy, možnosti provedení změn, apod.
Nájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud ve smlouvě není uvedeno na jakou dobu, se smlouva sjednává, platí, že se nájem sjednává na dobu neurčitou.
Nájem může být sjednán jako výhradní či nevýhradní. V případě výhradního nájmu má pouze nájemce výhradní právo užívat věc, která je předmětem nájmu.
Nájemné se hradí v penězích v ujednané výši a v ujednaných termínech. Nájemné může být sjednáno i v jiné měně než v českých korunách anebo například v pravidelných protislužbách nájemce. Pronajímatelé často požadují každoroční úpravu (zvýšení) nájemného, které by odráželo přírůstek inflace spotřebitelských cen. Podkladem může být inflace každoročně zveřejňována ze strany Českého statistického úřadu. Je na dohodě mezi stranami, zda se nájemné bude každoročně měnit automaticky, nebo bude pronajímatel nájemce o změněné výše nájemného (předem) informovat, a zda se bude i případně snižovat.
Zákon obecně neomezuje výši jistoty (kauce), kterou je nájemce povinen poskytnout pronajímateli jako zajištění svých povinností z nájemní smlouvy. Je to na rozhodnutí pronajímatele.
Pronajímatel:
Nájemce:
Podnájem
Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.
Nájem může skončit zánikem pronajaté věci, dohodou stran o předčasně skončení nájmu, zánikem nájemce bez právního nástupce, uplynutím doby určité nebo jednostranným ukončením nájemní smlouvy.
Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.
Podnikatelský nájem věcí movitých
Podnikatel podnikající v oboru pronajímané věcí pronajme nájemci úplatně movitou věc. Počítá se spíše s krátkodobým nájmem. Nejčastějším případem podnikatelského nájmu bude pronájem technologického zařízení, nástrojů, vybavení provozovny apod. Nájemce má právo nájem kdykoli vypovědět, výpovědní doba je desetidenní.
Nájem dopravního prostředku
Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání dopravního prostředku a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajímatel odevzdá dopravní prostředek nájemci spolu s doklady potřebnými pro jeho provoz, a to ve sjednané době, jinak bez odkladu po uzavření smlouvy. Nájemce dopravní prostředek pojistí, jen bylo-li to ujednáno. Nájemce zaplatí nájemné po ukončení užívání dopravního prostředku; je-li však nájem ujednán na dobu delší než tři měsíce, platí nájemce nájemné ke konci každého kalendářního měsíce.
-
Add a note